LA REDUCTION D’IMPOT PAR L’INVESTISSEMENT LOCATIFDISPOSITIF « SCELLIER ». UN NOUVEAU DISPOSITIF D'INVESTISSEMENT LOCATIF
L’AVANTAGE FISCALLe taux de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 25% pour les logements acquis en 2009 et 2010, à 15% pour les logements acquis ou construits en 2011,et à 10% pour ceux acquis ou construits en 2012.
Lorsque le logement est loué dans les mêmes conditions d’application que l’investissement Borloo (plafonnement des ressources du locataire et location interdite à un ascendant ou un descendant), le propriétaire peut bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire au terme des 9 ans : 2% par an sur une période de 3 ans renouvelable une fois. Dans cette situation, l’acquéreur bénéficie également d’un abattement de 30% sur le montant des loyers.
Attention ! Ce nouveau régime de défiscalisation n’est applicable qu’à un seul logement par année. Il est toutefois possible pour le contribuable d’acquérir un logement par an sous le régime de la loi « Scellier » entre 2009 et 2012.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient de l’appartement.
On entend par prix de revient : le prix d’acquisition du logement majoré des honoraires du notaire, des droits de mutation et/ou TVA, sont donc exclus de la base de calcul les frais de garantie bancaire.
Ce prix de revient est retenu dans la limite de 300.000 euros.
Exemple pour un investissement réalisé en 2010 de 300.000 euros :
La réduction d’impôt sera de 75.000 euros sur 9 ans à raison de 8 333 euros par an.
Une réduction d’impôt supplémentaire de 2% par an, soit 6 000 euros est possible les 6 années suivantes. La réduction d’impôt totale sur 15 ans est donc de 111.000 euros pour un investissement avec un prix de revient de 300 000 euros.
Cette réduction d’impôt est répartie par parts égales, sur neuf ans. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée pour la 1ère fois sur l’impôt sur le revenu dû au titre de la même année (peu importe le mois de livraison il n’y a pas de prorata).
Si la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû au titre d’une année, l’excédent est imputable de l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
Sauf disposition contraire dans les instructions fiscales à paraître, les revenus fonciers d’une opération sous le régime « Scellier » sont imposables selon les règles de droit commun. Les déficits fonciers résultant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt sont donc imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10.700 euros.
L’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est maintenu en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. Le non-respect de cette condition entraîne la reprise par l’administration fiscale des sommes que le contribuable n’aurait pas dû imputer sur ses revenus des 3 années précédentes.
LES CONDITIONS D’APPLICATION Les conditions relatives au logement
Les immeubles concernés
Les logements neufs, en l’état futur d’achèvement ou que le contribuable fait construire, les locaux transformés en logements, ou les locaux réhabilités.
Le recentrage géographique
Ce nouveau dispositif est applicable aux logements situés dans les zones A, B1 et B2 retenus pour les dispositifs « Robien-Borloo ».
Les logements situés en zone C ne peuvent donc pas bénéficier de la nouvelle réduction d’impôt.
Les logements réalisés en 2009 en zone C restent cependant éligibles aux dispositifs d’amortissement « Robien » et «Borloo ».
Le démembrement de propriété
Pour bénéficier de la réduction d’impôt le bien ne doit faire l’objet d’aucun démembrement de propriété.
Les conditions relatives à la location
· Le propriétaire doit prendre l’engagement de louer le bien nu à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans.
· L’engagement de location devra prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si elle est postérieure.
· L’acquéreur doit s’engager à respecter un plafond de loyer (et de ressources du locataire si option avec abattement). Ces plafonds sont ceux appliqués aux régimes « Robien » et « Borloo ».
· La location ne doit pas être conclue avec un membre du foyer fiscal (ni avec un ascendant ou un descendant si option avec abattement).
En cas d’acquisition en indivision ou par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’IS, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part (limitée à 300.000 euros) du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.
REMISE EN CAUSE DE L’AVANTAGE FISCAL Le non-respect de l’une des conditions posées par la loi entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal.
Cas de remise en cause les plus fréquents :
- Le non-respect de l’engagement de location pendant 9 ans dans les conditions légales.
- La cession du logement avant 9 ans.
Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque l’un de ces événements intervient à la suite d’une invalidité de 2ième ou 3ième catégorie, du licenciement ou du décès de l’un des époux soumis à une imposition commune.
EN PRATIQUE Si pour bénéficier de ce nouveau dispositif, les promesses d’achat doivent être signées après le 1er janvier 2009, les contrats de réservations ne sont pas concernés par ce problème de date. Ainsi les propriétaires qui ont signé l’acte de vente après le 1er janvier 2009 pourront bénéficier de la « loi scellier » même si le contrat de réservation a été signé avant le 1er janvier 2009. (cf.
Feuillet rapide Francis Lefebvre N°67-08 du 31 décembre 2008).
Il n’existe aucune incompatibilité entre l’acquisition d’un bien sous le régime « Scellier » et la possession de biens bénéficiant d’autres systèmes de défiscalisation (Borloo, Girardin, Malraux…).
Le choix du régime à appliquer à l’appartement, Robien, Borloo ou nouveau dispositif (avec option sur 9 ans sans abattement ou option sur 9 ans + 6 ans avec abattement), devra se faire lors de la signature du contrat de gérance pour permettre au gestionnaire de choisir le locataire s’il y a un plafond de ressources à respecter.
Au niveau fiscal, le propriétaire devra mentionner sur sa déclaration de revenus fonciers (formulaire n° 2044) l’option choisie.
SYNTHESE DU NOUVEAU DISPOSITIF
Pour l’essentiel, le champ d’application et les conditions d’application du nouveau dispositif sont identiques à ceux retenus pour l’application des régimes « Robien recentré » et « Borloo ».
| | "Loi Scellier "
sur 9 ans
ou
"Robien bis" | "Loi Scellier"
sur 15 ans
ou
"Borloo bis" | | Engagement de location : | 9 ans | 9 ans
puis sur option 3 ans
renouvelables une fois | | Reduction d'impôt : | Signature de l'acte en 2009 et 2010 | 25% du prix de revient,
étalée sur 9 ans | 25% du prix de revient,
étalé sur 9 ans
2% par an par période
de 3 ans
(renouvelable une fois)
Soit au total 37%
| Signature de l'acte en 2011 | si BBC 25% sinon 15% du prix de revient,
étalée sur 9 ans | si BBC 25% sinon 15% du prix de revient,
étalé sur 9 ans
2% par an par période
de 3 ans
(renouvelable une fois)
Soit au total 37% ou 27% | Signature de l'acte en 2012 | si BBC 20% sinon 10% du prix de revient,
étalée sur 9 ans | si BBC 20% sinon 10% du prix de revient,
étalé sur 9 ans
2% par an par période
de 3 ans
(renouvelable une fois)
Soit au total 32% ou 22% | | Abattement sur les loyers | 0% | 30% | | Location Ascendant / Descendant | OUI | NON | | Loyers plafonnés | OUI | OUI | | Ressources du locataire plafonnées | NON | OUI |
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